個人で事業を行っている方は、いろいろな節税対策を行っていると思いますが、住宅ローンも控除の対象となり節税効果があることをご存知でしょうか。
どのような場合に、住宅ローンが控除の対象となるのかを解説していきたいと思います。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンなどを利用して、マイホームを新築したり、購入・増改築をした時の所得税の税額控除になります。
控除額は、借入金の年末残高の1％（控除年によっては0.5％）です。
家屋部分だけでなく、家屋と敷地を一緒に取得する場合は敷地部分の借入金も対象となります。
適用要件は、1999年から2008年までに取得された、家屋の床面積が50平方メートル以上で中古住宅については築20年（耐火住宅は25年）以内のものとなっています。
2009年以降の住宅取得については、控除率は変わらず1％ですが、対象となる住宅ローンの年末残高によって控除額が異なってきます。(以下の表参照）
また、2019年10月に予定されている消費税率10％への引き上げ後の住宅購入等を支援するため、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合を対象に、住宅ローン減税の控除期間を3年間延長（建物購入価格の消費税2％分の範囲で減税）することとされました。
「住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法」
| 居住の用に供した年 | 控除期間 | 各年の控除額の計算（控除限度額） | |
| 2007年1月1日から 2007年12月31日まで |
15年 | 1～10年目 年末残高等×0.6％ （15万円） |
11～15年目 年末残高等×0.4％ （10万円） |
| 2008年1月1日から 2008年12月31日まで |
15年 | 1～10年目 年末残高等×0.6％ （12万円） |
11～15年目 年末残高等×0.4％ （8万円） |
| 2009年1月1日から 2010年12月31日まで |
10年 | 1～10年目 年末残高等×1％（50万円） |
|
| 2011年1月1日から 2021年12月31日まで |
10年 | 1～10年目 年末残高等×1％（40万円） |
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| 2012年1月1日から 2012年12月31日まで |
10年 | 1～10年目 年末残高等×1％（30万円） |
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| 2013年1月1日から 2013年12月31日まで |
10年 | 1～10年目 年末残高等×1％（20万円） |
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| 2014年1月1日から 2021年12月31日まで |
10年 | 1～10年目年末残高等×1％（40万円） （注）住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円 |
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※参考 国税庁 №1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
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所得税控除と税額控除とは
控除についてはわかりにくいところがありますが、所得税控除と税額控除とに分けて解説したいと思います。
所得税控除とは、課税対象となる所得の税額を計算する際に課税される所得から差し引く減税措置のことで、基礎控除、配偶者控除、扶養控除、医療費控除などといったものがあります。
そして、この所得控除を差し引いた課税所得に税率をかけて、税額を決めてから差し引く控除を税額控除といいます。
先ほどの住宅ローン控除は、この税額控除にあたります。
住宅ローン控除が節税になる
このように、住宅ローンは年末のローン残高に応じて所得税が控除されるので節税効果があります。
では、どのくらいの節税になるのか以下のような具体的な例で考えてみたいと思います。
- 2010年入居
- 2017年12月31日時点のローン残高が6,000万円
という場合
2017年分の住宅ローン控除額がいくらになるのかを計算してみましょう。
先ほどの【住宅ローン控除とは】のところでご紹介した控除額の計算表から、
2010年に入居した場合
6,000万円×1％＝60万円
となります。
しかし、限度額が50万円になっていますので、控除額は
50万円
となります。
住宅ローン控除を受けるとき自宅と事務所が共有の場合では
お店など、自宅で開業している個人事業主の場合住宅ローン控除を受けるときはどのように計算されるのでしょうか。
住宅ローン控除が適用されるのは、居住用の部分に対してのみになります。
そして、控除を受けるためには建物全体の床面積が住居用のスペースとして2分の１以上を占めていなければなりません。
半分以上が事務所や店舗として使われている場合は控除の対象になりません。
では、事務所や店舗として利用されている事業割合が50％の場合、控除はいくらになるのでしょうか。
先ほどの例で考えてみると、ローン残高が6,000万円だと
6,000万円×50％×1％＝30万円
となり、限度額内で
30万円
が控除額になります。
このように、事務所や店舗としての事業割合が低ければ居住用として控除の対象となる部分が大きくなります。
しかし、居住用の比率が90％以上になると全額が控除の対象となります。
居住の用に供される部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額がその家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額のおおむね90％以上に相当する面積又は金額であるときは、同項の規定にかかわらず、その家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額の全部がその者の居住の用に供する部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額に該当する。
※国税庁 租税特別措置法関係通達第41条（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）29項 （自己の居住の用に供される部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額） より
節税効果を望むならば、自宅兼事務所や店舗を新築・増改築する際にはこういったことも念頭におきながら検討するとよいでしょう。
また、住宅ローン控除を受ける際にはいくつかの要件もありますので、こちらも一緒に解説していきたいと思います。
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所得金額
住宅ローン控除を受ける年の所得金額が3,000万円以上だと住宅ローン控除を受けることが出来なくなります。
この金額は、個人事業主であれば経費を引いた所得額が対象となります。
控除期間
住宅ローン控除が受けられる期間は、入居した年によって若干の違いはありますが、2009年以降ですと10年間は控除を受けることができます。
詳しくは上記で解説した「住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算法」にてご確認ください。
また、控除を受ける条件としては新築、もしくは増改築により6ヶ月以内に入居しその年の12月31日まで居住していなければなりません。
ローンの期間と額
控除を受ける条件として、借入をしたときの返済期間が10年以上で、増改築の場合は工事費用が100万円以上であることです。
控除期間が10年となっていますので、短い期間でのローンですと控除の対象となりません。
建物の床面積
控除を受ける条件のひとつとして、一戸建ての場合は、新築または増改築をした建物の床面積が50平方メートル以上でなければなりません。
また、マンションの場合は階段や通路は含まれず登記簿に記載されている専有部分の床面積が基準となります。
自宅兼事務所や店舗などの場合は、居住部分と事業用部分とを合わせて50平方メートル以上であれば、控除が受けられます。
不動産の入手先
中古物件などによくありますが、控除を受ける際の不動産の入手先が、贈与の場合や生計を共にする親族などからだと住宅ローン控除の対象になりません。
建物の築年数
新築の場合は問題がないのですが、中古物件の場合は一戸建てだと築年数が20年以上になると控除の対象とはなりませんので注意が必要です。
また、マンションなどで耐火建築物の場合は築25年までは控除が認められています。
しかし、上記の条件に満たない物件でも耐震基準が適合していれば控除の対象として認められます。
まとめ
以上、住宅ローン控除に関してまとめてみました。
個人事業で自宅と事務所や店舗等が一緒の場合でも住宅ローン控除を受けることは可能です。
新築や増改築を考えている方は、まずこちらを参考に確認しながら節税の手段として一考していただければと思います。
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